אודות איתי סמדר

איתי סמדר הוא מנכ'ל חברת רוטשטיין התחדשות עירונית בע'מ, חברת בת של חברת רוטשטיין נדל'ן הציבורית הנסחרת בבורסה בתל אביב^[1]. סמדר מוביל את פעילות החברה בתחום ההתחדשות העירונית ברחבי ישראל, כשבניהולו צבר של כ-18,500 יחידות דיור בשלבים שונים של ביצוע, שיווק, תכנון ופיתוח עסקי^[1]. החברה שהוא מנהל מתמחה בייזום, ניהול וביצוע של פרויקטי התחדשות עירונית, בעיקר בתחום פינוי בינוי, ופועלת בערים רבות בישראל כולל לוד, נתניה, רמת גן, תל אביב, רמת השרון ועוד^[1].

סמדר הצטרף לרוטשטיין נדל'ן בשנת 2017 כסמנכ'ל התחדשות עירונית, ובתפקידו המוקדם היה אחראי על ייזום וניהול פרויקטים של התחדשות עירונית עד לשלב מימושם^[4]. במהלך השנים התקדם בסולם הניהולי ומונה למנכ'ל רוטשטיין התחדשות עירונית. תחת ניהולו הרחיבה החברה באופן משמעותי את פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר מתוכנן שבשנים 2025-2029 רוב יחידות הדיור בצבר שלה תתחלנה להיבנות^[1]. עד לשנת 2019, סמדר כבר היה אמון על ייזום וניהול פרויקטים גדולים של פינוי בינוי ותמ'א 38/2 בהיקף של כ-5,000 יחידות דיור^[4].

רקע מקצועי והשכלה

סמדר הוא בעל תואר B.A בכלכלה, כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך^[4]. את דרכו המקצועית החל במשרד פז כלכלה והנדסה כשמאי מקרקעין, שם צבר ניסיון בעריכת דוחות שמאיים ובהערכות שווי^[4]. לאחר מכן עבר לחברת מנרב, שם כיהן כמנהל ייזום מתחמי פינוי בינוי וצבר ניסיון משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית^[4]. בתפקידיו בחברות אלה התמחה בעריכת דוחות אפס, ניהול מו'מ עסקי, סגירת הסכמים וחתימות, וניהול תכנון תוכניות בניין עיר^[4].

על כניסתו לתחום הנדל'ן אמר סמדר בשנת 2019: "סיפוק ומימוש עצמי ועניין רב"^[4]. הוא הגדיר כשאיפה לעתיד "יזמות עצמית/ניהול חברת נדל'ן"^[4], שאיפה שהתממשה בפועל עם קידומו לתפקיד המנכ'ל. סמדר היה בין 40 המצטיינים מתחת לגיל 40 בתחום הנדל'ן ההתחדשות העירונית בשנת 2019^[4], הכרה שהעידה על מקומו הבולט בענף.

פעילות מקצועית ופרויקטים מרכזיים

מתחם גלבוע בלוד

אחד הפרויקטים המרכזיים שסמדר מוביל הוא מתחם גלבוע בלוד, הכולל 60 יחידות דיור ישנות שיוחלפו ב-488 יחידות דיור חדשות בחמישה מבנים חדשים וכ-2,000 מ"ר שטחי מסחר^[1]. על הפרויקט אמר סמדר: "הפרויקט קיבל את האישורים הנדרשים בזמן שיא, תוך שיתוף פעולה הדוק עם הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ולבניה. כך גם השלבים הראשוניים בפרויקט של החתמת הדיירים, נעשו באפקטיביות רבה ובעבודה משותפת עם נציגי בעלי הדירות, למרות מורכבות תכנונית ובירוקרטית של רישומי הדירות הישנות בבעלותם"^[1].

סמדר הוסיף: "לוד היא עיר במרכז הארץ, שמשוועת להתחדשות עירונית שתסייע לה להתקדם ולהתפתח, ואנו גאים על הזכות לסייע בכך. בדרך זו תוכל השכונה החדשה והעיר בכלל למשוך אליה אוכלוסיות חדשות, כולל משפחות צעירות ומשפרי דיור שמחפשים פתרונות דיור איכותיים. הקירבה למרכזי התעסוקה כולל משרדי חברות מובילות במשק, לנתב"ג ולרכבת מהווים פוטנציאל אדיר להתחדשות והתחזקות העיר"^[1]. סמדר תיאר את רגע קבלת אישור גורמי התכנון לפרויקט זה כאחד הרגעים המרגשים ביותר בקריירה שלו^[1].

מתחם יאנוש קורצ'אק בנתניה

באוגוסט 2025 אישרה עיריית נתניה את התוכנית המפורטת לפינוי בינוי מתחם יאנוש קורצ'אק בשכונת קריית נורדאו^[9]. תכנית הענק מציעה 1,155 יחידות דיור במקום 207 יחידות קיימות, וזכתה בה חברת רוטשטיין במכרז דיירים^[8][9]. סמדר מסר: "מדובר במנוע צמיחה משמעותי. קריית נורדאו הפכה לאזור מבוקש העובר מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית ואנחנו שמחים על שיתוף הפעולה עם הדיירים ועל ההזדמנות לשדרג את השכונה"^[9][11].

הפרויקט ממוקם בסמוך לצירי תנועה מרכזיים ולמוקדי שירותים קהילתיים בנתניה, ועל פי הערכות החברה, היתר הבנייה צפוי להתקבל בתוך כחמש שנים^[17]. סמדר מסר בהקשר זה: "אנחנו מודים לבעלי הדירות על האמון שנתנו בנו ומחויבים לספק להם פתרונות דיור איכותיים במסגרת הפרויקט"^[8]. התוכנית כוללת מבנים חדשים במספר שלבי בנייה שיאפשרו לדיירים הקיימים לקבל דירות חדשות בשכונה משודרגת.

פרויקט בשכונת הגפן, רמת גן

בנובמבר 2025 אושרה תוכנית התחדשות עירונית של רוטשטיין ברחוב אבא הלל ברמת גן^[7]. התוכנית כוללת הריסת שני בניינים ישנים ובניית מגדל חדש בן 35 קומות במקומם. סמדר אמר: "מדובר בפרויקט במיקום אסטרטגי בשכונת הגפן, באזור מבוקש ברמת גן. הפרויקט יאפשר לדיירים הקיימים לקבל דירות חדשות ומשודרגות, ויתרום לחיזוק האזור ולהטמעת פתרונות דיור נוספים"^[7]. את בעלי הדירות בפרויקט ייצגו רועי בר יוסף ונטלי עברון^[7].

חזון עסקי והתמודדות עם אתגרים

על אתגרי התקופה ותוכניות החברה אמר סמדר בשנת 2023: "החברה ממשיכה בקידום אסטרטגיה ברורה אותה היא מובילה. החברה זוכה להבעת אמון בשוק ההון והיא בעלת איתנות פיננסית. דו'חותיה השנתיים לשנת 2023 שפורסמו לאחרונה מראים את תוצאותיה המצוינות של החברה, על אף האתגרים הכלכליים במשק ומלחמת חרבות ברזל"^[1]. הוא הוסיף: "בתקופה האחרונה חתמה החברה על גיוס הון משמעותי מחברת כלל ביטוח, המהווה חלק מהיערכות החברה להרחבת היקפי פעילותה. בכוונת החברה להמשיך לפעול לצמיחה, והיא צפויה לצאת בשנים הקרובות בשיווק של אלפי יחידות דיור ולהכיר בהכנסות של כ-6 מיליארד שקל עד לסוף 2027"^[1].

סמדר הדגיש את המשמעות הרגשית והמקצועית בעבודתו: "הריסת המבנים הישנים בפרויקטי התחדשות עירונית מהווה נקודה משמעותית בכל פרויקט פינוי בינוי, לאחר שנים של עבודה תכנונית מאומצת יחד עם הדיירים הוותיקים ואנשי המקצוע, ולקראת התחלת הבנייה החדשה"^[1]. במאמר אחר ציטט סמדר: "בסוף התהליך, כשאנחנו מוסרים מפתחות לדיירים שסמכו עלינו לאורך הדרך ומקבלים בתמורה דירה חדשה בשכונה משודרגת - זה שווה את כל ההשקעה"^[13].

השתתפות בפאנלים ופורומים מקצועיים

סמדר משתתף בפעילות מקצועית ציבורית בתחום ההתחדשות העירונית. בינואר 2025 השתתף בפאנל עם בכירי התחום, לצד דן פרנס מנכ'ל קרסו נדל'ן, מריו זוזל בעלים ויו'ר אלמוגים, וראם רצון מנכ'ל אב-גד, בהנחיית עו'ד דנה סומר^[10]. בפאנל נדונו אתגרי התחום והמגמות העתידיות. בנובמבר 2024 השתתף בפורום בכירי ענף ההתחדשות העירונית^[12].

סמדר טען בראיונות כי "למרות שנעשו מספר שינויי חקיקה שמסייעים להסיר חסמים, התהליך עדיין מורכב ודורש התמדה רבה"^[13]. הוא הוסיף: "תחום ההתחדשות רק יתחזק. ההתחדשות העירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל'ן"^[10][15], והדגיש את הפוטנציאל העצום הטמון בתחום זה למרות האתגרים הבירוקרטיים והכלכליים.

אסטרטגיה ניהולית ודגש על שירות

חברת רוטשטיין התחדשות עירונית תחת ניהולו של סמדר מדורגת בצמרת הענף בדירוגים מקצועיים^[18]. החברה שמה דגש על שירות אישי לדיירים והקפדה על לוחות זמנים. בפרסומים של החברה מודגש כי "את הדרך מוביל מנכ'ל רוטשטיין התחדשות עירונית - איתי סמדר, יחד עם צוות נחוש ומנצח שמשקיע את כל זמנו וכישרונו למען הדיירים, מהרגע הראשון ועד אחרי מסירת המפתחות"^[14][18].

החברה שסמדר מנהל היא חלק מקבוצת רוטשטיין נדל'ן, חברה ציבורית הפעילה מעל 70 שנה ומאז הקמתה עוסקת ביזום וביצוע פרויקטים גדולים למגורים ברחבי הארץ^[1][3]. רוטשטיין נדל'ן בנתה ובונה שכונות מגורים ברמת השרון, בת ים, נתניה, באר יעקב, תל אביב, רמת גן, פרדסיה, מגדל העמק, לוד, קרית מלאכי, כפר יונה, אור עקיבא, טירת כרמל, בית שמש ועוד^[1]. החברה נסחרת בבורסה בתל אביב מאז שנת 1993^[1]. אבישי בן-חיים מכהן כמנכ'ל חברת האם רוטשטיין נדל'ן, בעוד סמדר מנהל את חברת הבת המתמחה בהתחדשות עירונית^[1][3].

תפקיד ומעמד בחברה

בתפקידו כמנכ'ל רוטשטיין התחדשות עירונית, סמדר אחראי על כלל הפעילות של החברה בתחום ההתחדשות העירונית, כולל ייזום פרויקטים חדשים, ניהול מו'מ עם דיירים, קידום תכנון, קבלת היתרי בנייה, וניהול ביצוע^[1][4]. לחברה צבר של כ-18,500 יחידות דיור בשלבים שונים של ביצוע, שיווק, תכנון ופיתוח עסקי, הצפויות לתרום לחברה רווח גולמי בסך של למעלה מכ-3 מיליארד ש"ח - חלק החברה - ומרביתן צפויות להתחיל להיבנות בין השנים 2025-2029^[1].

סמדר מדווח ישירות להנהלת חברת האם רוטשטיין נדל'ן, והוא אחראי על קידום האסטרטגיה העסקית של החברה בתחום ההתחדשות העירונית. תחת ניהולו, רוטשטיין התחדשות עירונית השיגה מספר הצלחות משמעותיות בזכייה במכרזי דיירים ובקידום פרויקטים בקנה מידה גדול בערים מרכזיות בישראל^[8][9][17]. הצלחות אלו תרמו לחיזוק מעמד החברה בענף ההתחדשות העירונית והפכו אותה לאחת השחקניות המרכזיות בשוק.

אתגרים בתחום ההתחדשות העירונית

על אף ההצלחות, התחום שבו פועל סמדר מתאפיין באתגרים רבים. תהליכי פינוי בינוי כרוכים במורכבות תכנונית ובירוקרטית גבוהה, בקשיים ברישום מקרקעין ישנים, ובאתגרים ביצירת הסכמות בין דיירים רבים^[1]. סמדר אמר: "למרות שנעשו מספר שינויי חקיקה שמסייעים להסיר חסמים, התהליך עדיין ממושך ודורש עבודת צוות מסורה ושיתוף פעולה הדוק עם רשויות התכנון ועם הדיירים"^[13].