אודות אסף חרש

אסף חרש הוא מנכ'ל החברה להתחדשות ירושלים, חברת יזמות הפועלת בתחום פינוי בינוי והתחדשות עירונית. חרש מוביל כ-22 פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים ובבני ברק בהיקף של אלפי יחידות דיור, ונחשב בשנת 2022 לאחד מ-70 האנשים המשפיעים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל^[1]. תפקידו כולל ניהול משא-ומתן מורכב מול בעלי דירות, קידום תב'עות, וניהול תהליכי פינוי והקמה של בניינים חדשים במקום ישנים.

תחת הנהלתו, החברה להתחדשות ירושלים מקדמת 19 פרויקטים בירושלים ושלושה בבני ברק, כאשר בסך הכל כ-3,347 בעלי דירות חתמו על הסכמים עם החברה^[1]. חרש מדגיש את עקרון השקיפות והשוויון כעמוד התווך בעבודתו, תוך מתן גישה לכל בעלי הדירות למסמכי הפרויקט ולפרטיו, והחברה פועלת במתכונת של "פרויקט סגור" בליווי הבנקים הגדולים^[2].

קריירה מקצועית

תפקידים מוקדמים

חרש צבר 16 שנות ניסיון מקצועי בתחום הנדל'ן וההתחדשות העירונית^[1]. את דרכו המקצועית החל כמנהל פרויקט בחברה להתחדשות עירונית לישראל, שהייתה מהראשונות בארץ להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית בעת הקמתה בשנת 2009^[2]. בתקופת עבודתו בחברה זו, הוא הוביל 15 פרויקטים של תמ'א 38 ופינוי בינוי^[1]. בחברה להתחדשות עירונית לישראל רכש חרש ידע מעמיק בניהול פרויקטים מורכבים, כולל שינויי תב'ע ופינוי של מאות דיירים^[2].

הניסיון שצבר בחברה להתחדשות עירונית לישראל שימש אבן בוחן להמשך קריירתו. המעבר מתפקיד מנהל פרויקט לתפקיד מנכ'ל ארגון משמעותי בתחום מעיד על היכולות הניהוליות והמקצועיות שהפגין במהלך השנים.

מנכ'ל החברה להתחדשות ירושלים

עם הקמת החברה להתחדשות ירושלים, הוצע לחרש לעמוד בראשה כמנכ'ל^[1]. החברה מוחזקת בבעלותם של שני גופי נדל'ן מנוסים - החברה להתחדשות עירונית ו-ISA GROUP^[2]. החברה להתחדשות עירונית פעלה עד 2022 ב-9 פרויקטים, מתוכם שלושה אוכלסו, ארבעה בתהליך אכלוס, והשאר בבנייה, כאשר מדי שנה החברה מתחילה בביצוע 2-3 פרויקטים נוספים^[2]. ISA GROUP, לעומת זאת, יצאה לביצוע ב-19 פרויקטים, 12 מהם אוכלסו, שישה נמצאים בשיווק, ופרויקט נוסף בתכנון^[2].

תחת הנהלת חרש, החברה להתחדשות ירושלים ביססה את מעמדה כשחקנית מרכזית בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים בפרק זמן קצר יחסית^[1]. כחלק מתפיסתו הניהולית, חרש מוביל את תהליך בניית האמון מול בעלי הדירות ומלווה אותם באופן צמוד ובשקיפות מלאה לאורך כל שלבי הפרויקט^[1]. בראיון שנערך עמו הוא הצהיר: "ההישג הגדול הוא ש-3,347 בעלי דירות בירושלים ובני ברק נתנו בנו אמון להוביל איתם את הפרויקט שלהם"^[1].

בסך הכל, הקבוצה הכוללת את החברה להתחדשות ירושלים, החברה להתחדשות עירונית ו-ISA GROUP פעלה נכון לשנת 2022 ב-87 פרויקטים של פינוי בינוי בהיקף של 31,681 דירות חדשות, כאשר 11,789 בעלי דירות בחרו לעבוד עם הקבוצה^[2].

פעילות בירושלים ובבני ברק

התמקדות בירושלים

החברה להתחדשות ירושלים החלה את פעילותה בירושלים, ולה מומחיות מיוחדת והיכרות מעמיקה עם כל הקשור למגמת ההתחדשות העירונית בבירה^[2]. חרש הצהיר בדצמבר 2023: "בירושלים לעולם לא נעצרים תהליכים, יש שם תחושה של שליחות"^[3], ותיאר את העבודה בבירה בעיצומה של מלחמת חרבות ברזל כתקופה של "טלטלה לא נורמלית"^[3]. תפיסתו זו משקפת את המחויבות לפיתוח ירושלים גם בתקופות מאתגרות.

אחד הפרויקטים המרכזיים שמקדמת החברה הוא מתחם מאיר אבנר בירושלים. ביוני 2025 דווח כי דו'ח שמאי מתוקן קבע תוספת של 74 יחידות דיור במתחם זה, והוועדה המחוזית אימצה את ההמלצה^[4]. חרש הצהיר בעקבות ההחלטה: "בלי התוספת, הפרויקט לא היה יוצא לפועל"^[4], דבר שמדגיש את האתגרים הכלכליים והתכנוניים הכרוכים בפרויקטי פינוי בינוי.

פעילות בבני ברק

בנובמבר 2020, בעיצומו של הסגר הקורונה, דווח על התנעת פרויקטי פינוי-בינוי בבני ברק, עיר הנחשבת הצפופה ביותר בישראל^[5]. חרש הצהיר אז: "היזמים בבני ברק מתיישרים עם המדיניות המוצהרת של העיר הצפופה בישראל, המתעדפת פינוי-בינוי על פני תמ'א 38"^[5]. התבטאות זו משקפת את ההבנה כי פינוי בינוי מאפשר תוספת משמעותית יותר של יחידות דיור בהשוואה לפרויקטי תמ'א 38, ובכך תורם לפתרון בעיית המחסור בדיור בעיר.

החברה פעלה נכון לשנת 2022 בשלושה פרויקטים בבני ברק^[1], כחלק מההרחבה ההדרגתית של פעילותה גם מחוץ לירושלים.

גישה ניהולית ועקרונות עבודה

העיקרון הבסיסי המנחה את פעילות החברה תחת הנהלת חרש הוא ערך השיתוף והפעולה המשותפת של יזם ובעלי דירות^[2]. החברה מציגה ארבעה עקרונות מרכזיים:

• שוויון - "כל בעלי הדירות שווים וזכויותיהם נשמרות תמיד"
• שקיפות - "חשיפת כלל בעלי הדירות לכל מסמכי ופרטי הפרויקט"
• מעורבות - "תמיד פועלים בשותפות, רק כך הפרויקט מצליח"
• ביטחון - "ליווי ע"י הבנקים הגדולים במתכונת של פרויקט סגור"^[2]

כחלק ממתווה הפעולה, החברה מאחדת כוחות עם בעלי הדירות ומעניקה להם לצד מסוגלותה הביצועית והפיננסית גם את המידע והכלים המתאימים כדי שיוכלו להתנהל בהצלחה בתהליך המורכב של פינוי-בינוי^[2]. חרש מדגיש: "הדיירים הם לב הפרויקט"^[6], והוא משקיע במתן מידע מקצועי ישירות לבעלי הדירות.

אתגרים

חרש עצמו מודע לאתגרים ולמורכבות הכרוכים בתהליכי התחדשות עירונית. מקרה המחיש את המורכבות הוא פרויקט מתחם מאיר אבנר, שבו ללא תוספת של 74 יחידות דיור הפרויקט לא היה יוצא לפועל^[4]. עובדה זו מדגישה את התלות של פרויקטי פינוי בינוי בהחלטות תכנוניות ובכדאיות כלכלית, ואת האתגר שמציבים פרויקטים אלה ליזמים ולבעלי דירות כאחד.

הכרה ציבורית

בשנת 2022 נבחר חרש להיות בין 70 האנשים המשפיעים ביותר בתחום הנדל'ן וההתחדשות העירונית בישראל, לפי דירוג של אתר "מגדילים"^[1]. הבחירה התבססה על היקף הפעילות של החברה להתחדשות ירושלים, מספר הפרויקטים המקודמים, ומספר בעלי הדירות שבחרו לשתף עמה פעולה. הדירוג מעיד על השפעתו בתעשייה ועל המעמד שהוא רכש בתחום.

ההכרה הציבורית משקפת לא רק את ההישגים העסקיים אלא גם את היכולת לנהל תהליכים מורכבים הכוללים אלפי בעלי דירות, גופי תכנון, רשויות מקומיות, וגורמים פיננסיים. תפקידו מחייב יכולות תיאום רב-ממדיות ויכולת לבנות אמון עם קהלים שונים.