רועי גלעד דורון

רועי גלעד דורון (יליד 1991) הוא עורך דין ומנהל בכיר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. דורון מכהן כסמנכ'ל התחדשות עירונית בחברת דן נדל'ן, חברה המהווה את זרוע הנדל'ן של קבוצת דן תחבורה ציבורית. במסגרת תפקידו הוא אחראי על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, כאשר החברה מקדמת כ-3,000 יחידות דיור בעשרה מתחמים בירושלים בלבד.^[1]

דורון מופיע ברשימת "70 המשפיעים" בתחום הנדל'ן וההתחדשות העירונית, דירוג שפורסם בשנים 2022 ו-2024 ומדרג את המשפיעים בענף.^[2][3] בגיל 33 הוא נחשב לאחד המנהלים הצעירים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, כשהוא מוביל פרויקטים מורכבים הן במרכז הארץ והן בפריפריה. לפי הפרסומים, דורון הצטרף לדן נדל'ן כראש חטיבת התחדשות עירונית, ובהמשך קודם לתפקיד סמנכ'ל ומשנה למנכ'ל.

כמנהל חטיבת ההתחדשות העירונית, דורון מטפל בתיק עבודות מורכב הכולל מגוון רחב של פרויקטים - מבניינים בודדים של 20-30 דירות ועד למתחמים גדולים של מאות יחידות דיור. החברה פועלת במספר ערים, כאשר הדגש המרכזי הוא על ירושלים, תל אביב והפריפריה הגיאוגרפית. בשנים האחרונות, במיוחד לאחר מלחמת "חרבות ברזל", הוא מקדם את הרעיון של התחדשות עירונית כלכלית גם בערי הפריפריה.

כעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית, דורון מטפל בהיבטים המשפטיים והעסקיים של פרויקטים מורכבים. תחום ההתחדשות העירונית כולל מגוון רחב של אתגרים: משא ומתן עם דיירים, טיפול בסרבנות, קידום תכניות בניין עיר, התמודדות עם רשויות מקומיות ועוד. בראיון שפורסם בפברואר 2025, דורון הסביר על המנגנונים החדשים שמחליפים את תמ'א 38 ואיך הם משפיעים על המשך ההתחדשות העירונית בישראל.^[1][4]

אחד התחומים המרכזיים בפעילותו הוא טיפול בדיירים סרבנים בפרויקטי התחדשות עירונית. בראיון לתקשורת, דורון הסביר על הדרכים החוקיות להתמודד עם סרבנות, תוך שמירה על זכויות כל הצדדים.^[1] זהו אתגר משמעותי בענף, שכן דיירים סרבנים יכולים לעכב או לסכל פרויקטים שלמים. דורון מתמחה במציאת פתרונות משפטיים ועסקיים המאפשרים קידום פרויקטים גם כאשר לא מושגת הסכמה מלאה מכל הדיירים.

דורון מופיע בתדירות גבוהה בתקשורת העסקית ובפודקאסטים מקצועיים, כשהוא מסביר על המורכבות של פרויקטי התחדשות עירונית ועל האתגרים שמציבה העבודה מול רשויות מקומיות. במהלך שנת 2025 הוא התראיין במספר פודקאסטים ופלטפורמות מקצועיות.

במסגרת תפקידו בדן נדל'ן, דורון מעורב בפרויקטים משמעותיים של החברה. אחד הפרויקטים הבולטים הוא הקמת מתחם חדש בהולילנד, ירושלים, בשיתוף עם רמי לוי. ההשקעה המוערכת בפרויקט זה היא כ-350 מיליון שקל.^[5] המתחם בהולילנד היה מפורסם כאחד המקומות האתגריים לפיתוח נדל'ני, ודורון היה שותף למשא ומתן המורכב שהוביל להסכם.

פרויקט משמעותי נוסף שבו מעורבת החברה הוא רכישת מגרש בשדה דב, תל אביב. דן נדל'ן זכתה במכרז פרטי לבניית 260 דירות במגרש של 4.5 דונם, בעסקה המשקפת שווי קרקע של כ-600 מיליון שקל, או 2.1 מיליון שקל לדירה. החברה גברה על הצעות של גינדי, אלקטרה ואזורים, ותעביר לבעלי הזכויות 100 מיליון שקל במזומן ו-55% מהדירות.^[1] עסקה זו משקפת את האסטרטגיה של החברה להתמקד במיקומים מרכזיים ואיכותיים.

החברה זכתה גם בהכרה בינלאומית על פרויקט ארלוזורוב 17 בתל אביב, מגדל אייקוני שתוכנן על ידי האדריכל משה צור וזכה בפרס בינלאומי.^[1]

דורון עצמו חשף בראיון בנובמבר 2025 בעיות מבניות בתחום ההתחדשות העירונית, תוך ביקורת על דרך הפעולה של רשויות מקומיות. לדבריו, ישנם מקרים שבהם רשויות משנות מדיניות לאחר שהוסכמים כבר נחתמו ודורשות שינויים רטרואקטיביים. דורון הסביר כי "כשהרשות פותחת הסכמים חתומים ודורשת שינויים רטרואקטיביים" זה יוצר אי-ודאות עסקית קשה ליזמים ומעכב פרויקטים.^[5] הוא הדגיש כי במצבים כאלה "היזם הופך לשותף של הרשות" בניסיון למצוא פתרונות, אך הדבר בא על חשבון זמן ומשאבים.

אחד האתגרים המרכזיים שדורון מזכיר הוא העיכובים הבירוקרטיים שמאפיינים את התחום. דורון התייחס בראיונות שונים לתופעה הכללית של עיכובים הנובעים מרשויות ומבירוקרטיה ממשלתית.

דורון מבקר גם את היעדר התאמה בין המדיניות הממשלתית לבין הצרכים בשטח. הוא התייחס למה שהוא מגדיר כפער בין התיאוריה לפרקטיקה בהתחדשות עירונית, במיוחד בפריפריה. לדבריו, התחדשות עירונית בפריפריה "הפכה לעובדה" רק בשנים האחרונות, בעקבות שילוב של מספר גורמים: שינוי במדיניות ממשלתית, עלייה במחירי הדיור במרכז, ושיפור ביכולת הפיננסית של חברות נדל'ן לפעול מחוץ למטרופולין תל אביב.

דורון מזהיר כי אתגרים רבים עדיין עומדים בפני הענף. אחד מהם הוא השינוי ברגולציה עם סיום תמ'א 38 והצורך להסתגל למנגנונים חדשים. בפברואר 2025 הוא הסביר בראיון שהמנגנונים החדשים שמחליפים את תמ'א 38 נועדו להבטיח את המשך ההתחדשות העירונית, אך הם יוצרים גם מורכבויות חדשות.^[1][4] אתגר נוסף הוא המצב הכלכלי הכללי - עליית ריבית, אינפלציה, ועלויות בנייה גבוהות - שמקשים על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים, במיוחד בפריפריה.

דורון רואה את ההתחדשות העירונית כמנוע צמיחה מרכזי למשק הישראלי, במיוחד בעקבות משבר הדיור ומחסור בקרקעות פנויות לבנייה. בראיונותיו הוא מדגיש כי "מדובר במהפכה של ממש" המתאפשרת בעקבות שילוב של מספר אלמנטים חשובים: שינוי תפיסתי אצל דיירים, שיפור ביכולת הפיננסית של יזמים, ותמיכה (גם אם חלקית) של רשויות. הוא רואה ברכישת מגרשים במיקומים אסטרטגיים, כמו שדה דב, הזדמנות ליצור ערך משמעותי לדיירים ולחברה כאחד.

דורון מדגיש את החשיבות של שקיפות ותקשורת ישירה עם דיירים. לדבריו, אחד האתגרים המרכזיים בהתחדשות עירונית הוא בניית אמון בין היזם לדיירים, במיוחד כאשר מדובר בתהליכים ארוכים שנמשכים שנים. הוא תומך בגישה של שותפות אמיתית, שבה "היזם הופך לשותף של הדיירים" ולא רק לגורם עסקי חיצוני.^[5] גישה זו באה לידי ביטוי גם בדרך שבה דן נדל'ן מתמחרת עסקאות - במקרה של שדה דב, למשל, החברה מעבירה 55% מהדירות לבעלי הזכויות, מה שמשקף חלוקת ערך משמעותית.

לאור המלחמה ומצב הביטחון, דורון רואה בהתחדשות העירונית כלי חשוב גם מנקודת מבט לאומית. הוא דיבר על כך שהענף יכול לתרום לחוסן הלאומי על ידי חיזוק ערי הפריפריה והפיכתן לאטרקטיביות יותר למגורים.^[2] התפיסה היא שהתחדשות עירונית איכותית בערים כמו באר שבע, נצרת או עפולה יכולה לעודד אנשים לעבור מהמרכז לפריפריה, ובכך להקל על מחסור הדיור במטרופולין תל אביב וירושלים.

דורון מודע לביקורת שמופנית כלפי הענף. בראיונות שונים הוא מכיר בכך שישנם מקרים של כשלים - עיכובים, חריגות תקציביות, ודיירים שלא מרוצים מהתוצאה הסופית. הוא טוען כי החברה פועלת למזער מקרים כאלה על ידי שקיפות, ניהול מקצועי, והתחייבות לעמוד בלוחות זמנים. לדבריו, "הדרכים החוקיות להתמודד עם סרבנות" כוללות משא ומתן מתמשך, הצעת תמריצים כלכליים, ובמקרים הכרחיים - פנייה למנגנונים משפטיים.^[1] הוא מדגיש כי פנייה למשפט היא תמיד אמצעי אחרון, והחברה מעדיפה לפתור סכסוכים בדרכי שלום.